Nyt pitää rakentaa sinne, missä asunnot ovat kalliita

• Jaa artikkeli X:ssä

Hallituksen jättimäisessä lisäbudjetissa rahoitetaan elvytytyksen nimissä monenlaisia rakennushankkeita. Asuinrakentamisesta lisäbudjetissa puhutaan kuitenkin varsin vähän. Suurin suora maininta on 340 miljoonan lisärahoitus korkotuettuun kohtuuhintaiseen asumiseen. Tämä on lisäbudjetin koko huomioon ottaen aika pieni määrä.

MustReadin lukijat tietävät myös hyvin, että ei ole lainkaan selvää, että ”kohtuuhintainen” asuntotuotanto on paras tapa saada ihmisille asuntoja.

Kohtuuhintaisen tuotannon korkotuen lisäksi lisäbudjetissa on kirjaus puurakentamisen edistämisestä muun muassa lisäämällä osaamista, muuttamalla säädöksiä ja tuottamalla lisätietoa.

Tämä ei liene kovin merkittävä asia. Se on kuitenkin yksi monista kummallisista kirjauksista lisäbudjetissa, jonka tarkoitus on nopealla aikataululla elvyttää Suomen taloutta akuutista kriisistä.

Puurakentamista merkittävämpi on viittaus lisäbudjetin kanssa samaan aikaan tehdyistä maankäytön, asumisen ja liikenteen sopimuksista eli niin sanotuista MAL-sopimuksista. Sopimuksissa sovitaan valtion ja suurimpien kaupunkiseutujen välisestä yhteistyöstä ja valtion tuesta muun muassa asumiselle ja liikenteen kehittämiselle.

Helsingin seudun sopimus on herättänyt erimielisyyttä Helsingin pormestarien keskuudessa.

Asuinrakentamisen kannalta tärkeää on kuitenkin se, että sopimuksissa sitoudutaan aika merkittävään asuinrakentamiseen seuraavan vuosikymmenen aikana. Esimerkiksi Helsingin seudulle on asetettu tavoitteeksi 200 000 uutta asuntoa vuoteen 2030 mennessä. Turun seudulla vastaava luku on 40 000, Tampereen 35 000.

Asuinrakentaminen kannattaa myös kriisissä

Asuinrakentamisen edistämisen tärkein syy on pitkän aikavälin kaupungistumiskehitys. Ihmiset haluavat muuttaa kaupunkeihin, ja liian vähäinen rakentaminen vaikeuttaa tätä muuttoliikettä.

Uusien asuntojen tuotanto voi kuitenkin myös olla monella tavalla viisas tapa torjua koronalamaa lyhyemmällä aikavälillä. Yksi merkittävä syy tähän on se, että talouskriisi tuskin vähentää asuntojen kysyntää kasvukeskuksissa merkittävästi tai pysyvästi.

Kaupungistuminen ja siitä seuraava kysynnän kasvu ovat pitkän aikavälin ilmiöitä. Kriisi voi toki hidastaa kehitystä, mutta asuntojen kysyntä säilynee silti vahvana.

Näin ollen asuntojen rakentaminen on myös kriisin aikana liiketaloudellisesti kannattavaa, kunhan tarjolla vain on riittävästi kaavoitettuja tontteja oikeilta paikoilta. Kaupungit voivat siis edistää paitsi omien nykyisten ja tulevien asukkaidensa hyvinvointia myös koko maan asiaa huolehtimalla, että kaavoitus on riittävää.

Toinen tärkeä asia ainakin Helsingissä on luovuttaa riittävästi tontteja rakentamista varten. Kaupunkihan on alueellaan merkittävin maanomistaja. Kriisin aiheuttama väliaikainen hintatason notkahdus ei saisi johtaa tonttien panttaamiseen parempaa hintatasoa odotellessa.

Jos siis pelkona on rakentamisen väheneminen laman vuoksi ja tästä seuraava työttömyys, sitä on mahdollista torjua myös muuten kuin julkisilla hankkeilla ja varoilla. Riittää, että annetaan asuntorakentamiselle tilaa.

Omiani viisaampia ajatuksia rakentamisen merkityksestä koronalaman torjunnassa voi lukea kollegani Roger Wessmanin kirjoituksesta.

Rakennetaan, rakennetaan – mutta minne?

On siis monta hyvää syytä vauhdittaa asuinrakentamista. Tähän liittyy kuitenkin kiinnostava kysymys: mihin asuntoja tarkkaan ottaen kannattaa rakentaa?

Helsingin seudun MAL-sopimuksessa on määritelty tietyt ensisijaisuusalueet, joille suurin osa rakentamisesta pitäisi keskittää. Lisäksi sopimuksessa puhutaan alueiden tasapainoisesta kehittämisestä ja niin edelleen.

Itse olen kuitenkin kiinnostunut vähän yleisemmästä kysymyksestä. Onko olemassa jokin yleinen periaate, jota soveltamalla voidaan päätellä, mikä on paras paikka rakentaa asuntoja?

Olen melko vakuuttunut, että tällainen periaate on olemassa ja että se vaatii rakentamaan sinne, missä asunnot ovat kalliita. Tai siis tarkemmin sinne, missä asuntojen hintojen ja rakennuskustannusten erotus on suurin.

Yritän tässä kirjoituksessa ensin selittää teoreettisesti, miksi näin on ja sitten tarjota vähän empiiristäkin näyttöä.

Aloitan kertomalla pienen kivan tarinan, joka toivottavasti terävöittää eikä sekoita ajatuksia.

Tarina pitkästä kaupungista

Tervetuloa Lineaarilandian pääkaupunkiin Suoralaan, joka sijaitsee pitkällä niemellä. Kaikki työpaikat ja kaupat ovat Suoralassa niemen kärjessä. Kaupungin asuintalot puolestaan sijaitsevat perätysten niemellä 100 metrin välein. Rinnakkain taloja ei mahdu.

Taloja on yhteensä 99. Ensimmäinen on 100 metrin päässä keskustasta, toinen 200 metrin ja niin edelleen. Viimeinen talo sijaitsee 10 kilometrin päässä keskustasta.

Kaikissa taloissa asutaan. Suorala on haluttu asuinpaikka Lineaarilandiassa.

Talot ovat ihan samanlaisia, vain niiden sijainti vaihtelee. Kaikkien asukkaiden on käytävä päivittäin keskustassa töissä ja kaupassa. Mitä kauempana keskustasta asuu, sitä pidemmän matkan joutuu päivittäin kulkemaan. Kauimpana asuvilla matkustamiseen kuluu päivittäin arvokkaita tunteja, jotka voisi viettää esimerkiksi rakkaiden seurassa, puutarhatöissä tai akvarellimaalauksen parissa.

Siksi kaikki haluavat asua mahdollisimman lähellä keskustaa, mutta vain harvoilla on varaa. Suorala on tässä suhteessa kuten kaikki kaupungit: rikkaimmat asuvat parhailla paikoilla.

Itse asiassa Suoralassa ihmisen varallisuustason voi tarkistaa suoraan hänen asuntonsa sijainnista. Rikkain suoralalainen asuu lähimpänä keskustaa olevassa talossa, toiseksi rikkain seuraavassa ja niin edelleen. Viimeisessä talossa asuu Suoralan 99. rikkain asukas.

Tällaista ilmiötä kutsutaan muuten positiiviseksi valikoivaksi kohtaannoksi. Tai siis ei kutsuta, mutta voitaisiin. Keksin käännöksen juuri, ilmiön nimi on englanniksi positive assortative matching. Se on läheistä teoreettista sukua biologian valikoivalle parinmuodostukselle. Ajatus on siis se, että talot ja asukkaat pariutuvat sijainti- ja rikkausjärjestyksessä.

Kehotan talousteoriasta kiinnostunutta lukijaa tutustumaan tähän paljon Suoralaa hienostuneempaan ja vieläpä kotimaiseen asuntomarkkinamalliin (maksuton versio).

Kuten sanottua, Suorala on haluttu asuinpaikka. Suoralan ulkopuolisella maaseudulla asuu runsaasti väkeä. He kaikki haluaisivat asua Suoralassa, mutta heillä ei ole varaa asua siellä.

Itse asiassa Suoralan 99 asukasta ovatkin Lineaarilandian rikkaimmat. Sadanneksi rikkain lineaarilandialainen on varallisuusjärjestyksessä ensimmäinen maan asukas, jolla ei ole varaa asua pääkaupungissa Suoralassa. Hän asuu maaseudulla, kuten 101. rikkain, 102. rikkain ja niin edelleen.

On turha puhua tarkemmin Suoralan asuntojen hintatasosta, mutta yksi seikka kannattaa mainita. Viimeisen 99. talon hinta on juuri ja juuri riittävän suuri, ettei sadanneksi rikkaimmalla ole varaa siihen. Jos se olisi alempi, sadanneksi rikkain ostaisi sen. Toisaalta talossa asuvan 99. rikkaan ei tarvitse maksaa asunnosta enempää, koska tämä hinta riittää estämään köyhempiä kilpailemasta asunnosta.

Kuka haluaa maksaa läheisyydestä?

Mainitaan vielä yksi kiintoisa seikka: Suoralan ja koko Lineaarilandian asukkaiden maksuhalukkuus keskustan läheisyydestä on selvästi suoraan verrannollinen heidän varallisuustasoonsa. Juuri tämähän on johtanut asumusten ja ihmisten valikoivaan kohtaantoon.

Tehdään asioista hiukan kouriintuntuvampia ja sanotaan, että maksuhalukkuus riippuu varallisuudesta hyvin yksinkertaisella tavalla. Rikkaimman hyvinvointi lisääntyisi 2 000 (Lineaarilandian) euron verran, jos hän pääsisi asumaan 100 metriä lähemmäs keskustaa. Hän olisi siis valmis maksamaan enintään tämän verran 100 metriä lähempänä keskustaa olevasta asunnosta.

Toiseksi rikkaimman hyvinvoinnin lisäys ja samalla maksuhalukkuus olisi kympin pienempi, eli 1 990 euroa. Kolmanneksi rikkain maksaisi 1 980 euroa, neljänneksi rikkain 1 970 euroa ja niin edelleen.

Jos laskin oikein, viimeisen talon asukkaan, Suoralan ja Lineaarilandian 99. rikkaimman hyvinvointi paranisi 1 020 euron verran 100 metrin nytkähdyksestä lähemmäs keskustaa.

Hänestä seuraava, sadanneksi rikkain olisi valmis maksamaan 1 010 euroa enemmän 100 metriä lähempänä olevasta talosta kuin vähän kauempana olevasta. Häntä vähän köyhempi 101. rikkain olisi valmis maksamaan tasan 1000 euroa. Näiden asukkaiden mieltymyksillä ei nyt vielä ole kauheasti väliä, koska heillä ei ole varaa asua kaupungissa ollenkaan.

Erot maksuhalukkuudessa selittyvät sillä, että ajansäästö on rikkaille arvokkaampaa. Heidän tuntipalkkansa on korkeampi, joten menetetty aika maksaa heille enemmän. Lisäksi suurempi varallisuus tarkoittaa, että ajansäästöstä maksaminen ei tarkoita heille luopumista muista tärkeistä kulutustavaroista.

Suoralassa kaavoitetaan!

Suoralan kaupunginvaltuusto on päättänyt kaavoittaa kaupunkiin yhden talon verran lisää asuntokapasiteettia. Valtuustossa on kuitenkin väittelyä siitä, minne uusi, kaupungin sadas talo pitäisi rakentaa. Yksi valtuuston klikki kannattaa rakentamista paraatipaikalle aivan kaupungin keskustaan niemen äärimmäiseen kärkeen. Kutsutaan tätä ryhmittymää vaikka Keskustapuolueeksi.

Talo tulisi siis 100 metriä lähemmäksi keskustaa kuin nykyinen paras, rikkaimman suoralalaisen asuttama talo.

On selvää, että tästä uudesta talosta tulisi kaupungin kallein. Hinta nousisi niin korkeaksi, että kaikkein varakkain suoralalainen muuttaisi tähän parhaaseen taloon.

Juuri siksi osa kaupunginvaltuustoa vastustaa tätä. Vastustajien mielestä sadas talo pitäisi rakentaa sata metriä tällä hetkellä viimeisen 99. talon taakse. Näin uuden talon hinta pysyisi kohtuullisena. Siihen voisi muuttaa joku, joka nyt asuu maaseudulla, koska hänellä ei ole varaa Suoralaan.

Käytännössä muuttajana olisi Suoralan 100. rikkain asukas, ensimmäinen kaupungin ulkopuolelle jäänyt. Kutsutaan tätä toimintatapaa kannattavia Lähiöpuolueeksi.

Valtuustossa on vielä yksi ryhmittymä, Kohtuupuolue. Kohtuupuolue on sitä mieltä, että rakennetaan keskustaan, mutta rakennetaan sinne ”kohtuuhintaista” asumista. Toisin sanoen rakennetaan talo keskustaan, mutta edellytetään, että se myydään alle markkinahinnan. Lisäksi asetetaan siihen tiukka tuloraja – niin tiukka, ettei kukaan nykyisistä suoralalaisista voi ostaa taloa itselleen.

Tämä edellyttää tietenkin tontin luovuttamista alennushintaan Keskustapuolueen suunnitelmaan verrattuna, koska muuten hanke ei ole rakennusyhtiölle kannattava.

Minkä valtuuston ryhmittymän kanta on viisain?

Keskustapuolue vastaan Lähiöpuolue

Pohditaan ensin Lähiöpuolueen suunnitelmaa rakentaa talo 10 kilometrin ja 100 metrin päähän. Jos suunnitelma toteutetaan, käy juuri niin kuin sitä Lähiöpuolue lupasikin. Taloon muuttaa uusi suoralalainen, sadanneksi rikkain Lineaarilandian asukas. Hän maksaa talosta hinnan, johon 101. asukkaalla ei juuri ja juuri ole varaa.

Muiden suoralalaisten elämä jatkuu täysin ennallaan. Suunnitelmalla saavutetaan merkittävää hyvinvoinnin lisääntymistä, kun uuden suoralalaisen elämä parantuu. Hän asuu 10 kilometrin ja sadan metrin päässä keskustasta. Matka on pitkä, mutta Suoralan hyvien työpaikkojen korkea tulotaso tekee pitkästä työmatkasta kannattavaa.

Tarkastellaan sitten Keskustapuolueen ehdotusta. Jos uusi talo rakennetaankin ydinkeskustaan, siihen muuttaa rikkain suoralalainen. Hänellä on varaa maksaa eniten etäisyyden lyhenemisestä.

Rikkaimman asuinmukavuus siis paranee 2 000 euron edestä, kun hän pääsee lähemmäksi. Hän ei kuitenkaan itse saa tätä hyvinvoinnin lisäystä kokonaan itselleen, vaan osa menee uuden asunnon rakentajalle ja tontin omistajalle. Itse asiassa Suoralan kaupunki omistaa keskustatontin, joten kaupunki pystyy ulosmittaamaan merkittävän osan rikkaan asuinmukavuuden parantamisesta.

Hyvinvointi siis lisääntyy 2 000 euron verran ja merkittävä osa lisäyksestä voidaan käyttää kaupungin palvelutuotantoon.

Rikkaimman on myytävä vanha 100 metriä keskustasta sijaitseva asuntonsa. Sen ostaa tietenkin toiseksi rikkain suoralalainen. Muutto lisää hyvinvointia 1 990 eurolla, mutta taas vain osa hyvinvoinnin lisäyksestä tulee muuttajalle itselleen. Muuttajalle itselleen tuleva suuruus riippuu siitä, paljonko hän joutuu maksamaan uudesta asunnosta ja paljonko saa myydessään vanhan.

Vanhasta asunnosta puheenollen, sen ostaa kolmanneksi rikkain suoralalainen, joka puolestaan myy omansa neljänneksi rikkaimmalle ja niin edelleen. Jokainen muutto lisää hyvinvointia merkittävästi, kun kaikki nykyiset suoralalaiset nytkähtävät 100 metriä lähemmäs keskustaa.

Yhteensä nykyisten asukkaiden muuton tuottama hyvinvointi lisääntyy siis runsaasti. Keskustaa kohti liikutaan yhteensä liki 10 henkilökilometriä. Nykyisten asukkaiden hyvinvoinnin lisäys on kokonaisuudessaan noin 150 000 euroa.

Lisäksi kaupunkiin mahtuu tässäkin tapauksessa uusi asukas. Suoralan uusin, sadas asukas on sama ihminen kuin Lähiöpuolueen kaavoitusehdotuksessa, eli maan sadanneksi rikkain. Hän muuttaa asumaan 99. rikkaimmalta tyhjäksi jääneeseen asuntoon 10 kilometrin päähän keskustasta.

Uusi asukas pääsee siis asumaan 100 metriä lähemmäs keskustaa kuin Lähiöpuolueen kaavassa.

Myös uuden asukkaan hyvinvointi on korkeampi Keskusta- kuin Lähiöpuolueen suunnitelmassa. Kerron kaikkein kiinnostuneimmille lukijoille miksi, muut voivat hypätä seuraavan kappaleen yli.

Uusi asukas maksaa asunnosta juuri sen verran, ettei samaa asuntoa kärkkyvä pikkuisen häntä köyhempi 101. lineaarilandialainen pääse apajille. Tämän hinnan on oltava 1 000 euroa korkeampi kuin Lähiöpuolueen suunnitelmassa, koska 10 kilometrin päässä oleva asunto on 101. rikkaimmalle 1 000 euroa arvokkaampi kuin 10,1 kilometrin päässä oleva. Mutta 100 metriä lähempänä olemisen arvo on uudelle, vähän rikkaammalle asukkaalle 1 010 euroa, joten hän voittaa kaupassa kympin.

Kuinka moni hyötyy?

Vielä on jäljellä Kohtuupuolueen ehdotus. Kohtuupuolueen ehdotus johtaa siihen, että joku sataa rikkainta lineaarilandialaista köyhempi maaseudun asukas saa kaupungin parhaan asunnon. On ihan luontevaa ajatella, että sen saa sama 100. rikkain, josta tulee Suoralan uusi asukas kaikissa muissakin ehdotuksissa.

Tämäkään ehdotus ei pärjää keskustapuoluelaisten ehdotukselle. Ensinnäkin asunto menee väärälle asukkaalle siinä mielessä, että rikkaan suoralalaisen maksuhalukkuus asunnosta on paljon suurempi kuin 100. rikkaan.

Jos ajatus tuntuu jotenkin epäreilulta, kannattaa muistaa, että Keskustapuolueen suunnitelmassa kaupunki voi myydä tontin kalliilla hinnalla ja antaa osan hinnasta tulonsiirtona pienituloisille. Kohtuupuolueen keskustaan sijoittama 100. rikkain ottaisi paljon mieluummin tämän kylmän käteisen ja asuisi kauempana.

Tärkein ero on kuitenkin se, että myös Kohtuupuolueen ehdotuksessa vain yksi ihminen hyötyisi uudisrakennuksesta. Keskustapuolueen ehdotuksessa kaikki kaupungin asukkaat hyötyvät.

Koko kaupunki lähemmäs keskustaa

On siis ilmeistä, mikä puolue on oikeassa Suoralassa. Se on selvästi Keskustapuolue. Keskustaan rakentaminen lisää kaupungin asukaslukua yhtä paljon kuin kauas lähiöön rakentaminen. Lisäksi se mahdollistaa koko kaupungin siirtymisen lähemmäs keskustaa.

Rakentamisesta eivät hyödy vain uudet asukkaat, vaan myös kaikki vanhat. Lähiöpuolueen ja Kohtuupuolueiden suunnitelmissa vain uusi asukas hyötyy.

Ehkä kannattaa mainita myös, että Keskustapuolueen kaupunki vie vähemmän tilaa luonnolta. Se myös aiheuttaa vähemmän liikennepäästöjä kuin Lähiöpuolueen, koska siellä matkustetaan vähemmän.

Suorala on yksinkertainen paikka, mutta sen opetus kertoo jotakin myös todellisista kaupungeista. Kun rakennetaan kalliille tonteille keskustan lähelle tai hyvien liikenneyhteyksien päähän, koko kaupunki siirtyy lähemmäs keskustaa. Vaikka uudet asunnot olisivat niin kalliita, että vain rikkaimmilla on niihin varaa, kaikki muutkin hyötyvät.

Kaikkien asuntojen hinnat laskevat niin, että vähemmän rikkaatkin ihmiset pääsevät muuttamaan lähemmäs. Uusia asukkaita mahtuu kaupunkiin, ja hekin pääsevät asumaan lähemmäs.

Samaa ajattelutapaa voidaan soveltaa muihinkin laatutekijöihin kuin etäisyyteen. Kun rakennetaan paikkoihin, jossa hinnat ovat korkeita vaikka hyvien palveluiden, kauniin luonnon, liikuntamahdollisuuksien tai muiden syiden vuoksi, koko kaupungin keskimääräinen laatu paranee. Laadun hinta alenee ja monet kaupunkilaiset pääsevät siirtymään laadukkaammille alueille.

Suoralan tarinan selkeä opetus on siis se, että on rakennettava nimenomaan sinne, missä asuntojen hinnat ovat rakennuskustannuksiin nähden korkeita.

Onko Suoralan tarina tosi?

Suoralan tarina on suorastaan kaunis, mutta onko se tosi? Tarina on kovin tyylitelty, ja vastaväitteitä voi esittää. Yksi ilmeinen vastaväite on se, että Suoralan tarinassa asuntomarkkinat ovat täysin yhtenäiset. Ihmisten muuttamista talosta toiseen ei estä mikään.

Jos asuntomarkkinat sen sijaan ovat hajautuneet alueellisesti tai muuten osiin niin, että eri osien välillä ei ole liikkuvuutta, tilanne voi olla huonompi.

Rakentaminen kalliille alueelle ei tässä tapauksessa luokaan Suoralan tapaista ketjua, jossa kaikki pääsevät muuttamaan laadukkaampaan asuntoon. Ajatellaan vaikka tilannetta, jossa kaupunki on jakautunut kahtia suurituloisten alueisiin ja pienempituloisten asuinalueisiin, eikä muuttoa näiden välillä tapahdu.

Tällöin rakentaminen suurituloisten alueille ei tietenkään hyödytä pienituloisia, koska muuttoketju katkeaa suuri- ja pienituloisten alueiden rajalla. Vain suurituloisten alueiden asukkaat hyötyvät lisärakentamisesta.

Itse en pidä näin täydellisesti eriytyneitä markkinoita kovin todennäköisinä ainakaan Helsingissä. Silti muuttaminen alueiden välillä tuskin on aivan yhtä kitkatonta kuin Suoralassa.

Toinen liikkuvuuden este on ”kohtuuhintainen” asuntokanta. Ihmiset, jotka ovat saaneet esimerkiksi kaupungin vuokra-asunnon tai hitas-huoneiston eivät välttämättä pysty tai heidän ei kannata muuttaa hintojen muuttuessa.

Kysymys markkinoiden eriytymisestä ja muuttoketjuista on viime kädessä tietenkin empiirinen.

Muuttotutkimusta maailmalta

Suomessa asiasta ei tietääkseni ole tehty empiiristä tutkimusta. Maailmalla sitä on tehty jonkin verran.

Kunnianhimoisin löytämäni tutkimus on tämä yhdysvaltalaisessa työelämän tutkimuslaitoksessa Upjohn-instituutissa työskentelevän Evan Mastin tutkimus. Se on vielä vertaisarviomaton työpaperi, mutta selvästi hyvin tehty ja menetelmällisesti kunnianhimoinen.

Mast tarkastelee noin 700 uutta amerikkalaisten suurkaupunkien keskusta-alueille rakennettua kalliista asunnoista muodostuvaa uudisrakennusta. Hän tunnistaa 52 000 näihin taloihin muuttanutta ihmistä. Mast etsii sitten näiden ihmisten entiset asuinrakennukset, ja selvittää ketkä ovat puolestaan muuttaneet niihin.

Hän toistaa saman menettelyn kuuden kierroksen ajan. Näin hän pystyy siis rakentamaan kuuden askeleen pituisen muuttoketjun, joka päätyy uusiin, kalliisiin keskustojen uudisrakennuksiin.

Mastin rakentamista ketjuista ilmenee, että kalliiden asuntojen uudisrakentaminen mahdollistaa muuttamisen myös monille pienituloisten alueiden asukkaille. Suuri osa muuttoketjun muutoista tapahtuu alueilta, joiden tulotaso on alle kaupungin mediaanin. Karkeasti siis muuttajat tulevat alueilta, joissa ihmiset kuuluvat kaupungin pienituloisimpaan puolikkaaseen.

Erityisesti ketjun loppupäässä on muuttajia vielä huono-osaisemmilta alueilta. Kuudennella kierroksella 15 prosenttia muuttajista tulee esimerkiksi alueilta, joiden tulotaso on kaupungin alimmassa kvintiilissä. Kysymys on siis alueista, joiden asukkaat kuuluvat kaupungin köyhimpään viidennekseen.

Toisin sanoen tutkimus siis osoittaa, että kalliit uudisrakennukset aiheuttavat samanlaisen kaikkia hyödyttävän muuttoketjun kuin Suoralassa. Ketju ei tietenkään ole yhtä täydellinen kuin Suoralan satumaailmassa, mutta ilmiö on silti todella merkittävä.

Tutkimukseen sisältyy myös simulaatio. Sen avulla Mast arvioi, että kokonaisuudessaan sadan kalliin markkinahintaisen asunnon rakentaminen mahdollistaa 70 muuttoa alueilta, joissa tulotaso on alle mediaanin ja 40 muuttoa köyhimmän viidenneksen alueilta.

Luvut ovat erittäin merkittäviä, jos niitä vertaa muihin tapoihin luoda parempaa asumista pienituloisille. Millä muulla politiikalla pystyttäisiin luomaan asumistason paranemista tässä mittakaavassa käyttämättä lainkaan julkisia varoja joko suoraan tai epäsuorasti hintoja ja vuokria sääntelemällä?

Mastin tulokset ovat mielenkiintoisia, mutta ne ovat toki Suomeen verrattuna varsin erilaisilta asuntomarkkinoilta. Suomesta tai edes Pohjoismaista ei käsittääkseni valitettavasti ole vastaavaa tutkimusta. Norjassa on tutkittu muuttoketjuja, mutta ei uusien rakennusten vaikutuksia, eikä menetelmällisesti yhtä kunnianhimoisesti kuin Mast.

Jäänkin odottamaan, milloin saamme rakkaasta Helsingistä ja koto-Suomesta samanlaisen rakennustason tai vielä tarkempiin ketjuihin perustuvan tutkimuksen.

Rakennetaan sinne, missä on kallista

Nyt laman aikana kannattaa siis rakentaa asuntoja kasvukeskuksiin. Sekä teoria että olemassa oleva empiirinen tieto viittaavat siihen, että rakentaa kannattaa nimenomaan sinne, missä asunnot ovat kalliita rakennuskustannuksiin verrattuna. Tässä on sekin hyvä puoli, että toimivat markkinat ohjaavat rakennusyrityksiä rakentamaan juuri näille alueille.

En halua olla tarpeettoman jyrkkä tai mustavalkoinen. Jo valtuustojen poliittinen todellisuus johtaa pakosti siihen, että kalliiden asuntojen rakentaminen ei tule olemaan ainoa kaupunkien kaavoitus- ja maankäyttöstrategia. Ja tietenkin ulkoisvaikutukset pitää aina huomioida. Hyvässä kaupungissa on puistoja ja rantoja.

Sen sijaan totean vaatimattomammin, että arvokkaimmille alueille rakentamisen tulisi olla merkittävä osa kaupunkien kaavoitusta ja muuta maankäytön suunnittelua. Hinnat ovat hyvä ohjauskeino kaupunkienkin päätöksentekoon.