On tyypillinen lauantaiaamu rautatieaseman torilla, Pohjois-Tallinnassa. Kopli-kadun varrella sijaitsevalla katetulla torialueella myydään vihanneksia, marjoja ja sieniä. Sisätilojen street-food -ravintoloiden tuoksut sekoittuvat ihmisvilinään.
Uudistunut Balti Jaama Turg avautui keväällä 2017 entisen asematorin paikalle, jonne edeltäjä oli noussut vuonna 1993. Se edusti tyylilajissaan tuolloin jonkinlaista orastavan kapitalismin ja neuvostoaikojen yhdistelmää.
Pohjoista Tallinnaa halkovan Kopli-kadun kylkeen levittäytyvästä Kalamajasta on muodostunut vetovoimainen asuinalue, jonka perinteisiä 1920-luvun puutaloja on kunnostettu ahkerasti. Viron suurimman kiinteistövälitystoimiston Uus Maan omistaja Mika Sucksdorff kertoo, että Tallinna kehittyy voimakkaasti pohjoisen suuntaan.
”Tallinnan kaupunginosista eniten ovat kehittyneet viime vuosina juuri Kalamaja ja Noblessnerin alue”, hän kertoo.
Vanhat telakkahallit ja linnakkeet kunnostetaan uusiin tarkoituksiin
Kalamajan takana, Noblessnerin historiallisten telakkahallien kupeessa kohoaa nykyään moderni asuinalue, joka palkittiin vuoden 2020 Baltic Real Estate Awards -kilpailussa Best Urban Regeneration -kategoriassa. Noblessnerin merellisen uudiskohteen asunnosta on saanut enimmillään pulittaa 7 000 euroa neliöltä, mikä on maassa ennätyksellisen korkea hinta.
Kiinteistövälittäjät seuraavat mielenkiinnolla ulompana Pohjois-Tallinnassa sijaitsevan 1800-luvulla rakennetun Patarein meripuolustuslinnakkeen muuttamista asunnoiksi ja liiketiloiksi. Hanke sai Tallinnan kaupunkisuunnitteluviranomaiselta viime vuonna luvan rakentamisen aloittamiseen. Kompleksin odotetaan valmistuvan vuoteen 2026 mennessä.
Viron kiinteistömarkkinoiden lähihistoria lyhyesti
Neuvostoliiton hajoamisen jälkeen vuonna 1991 asuntorakentaminen Virossa hidastui dramaattisesti, mutta alkoi piristyä vuonna 2001.
Vuosina 2000-2007 Viron asuntomarkkinat elivät katkeamatonta noususuhdannetta. Tallinnan kaksioiden keskihinta nousi tällä aikavälillä 448,7 prosenttia.
Vuosina 2002-2004 asuntojen omistusaste nousi 85 prosentista 96 prosenttiin. Kotitalouksien vuokramarkkinat supistuivat samalla aikavälillä 12 prosentista vain neljään prosenttiin.
Vuoden 2008 globaalin finanssikriisin seurauksena asuntomarkkinat romahtivat. Viron asuntojen hintojen lasku vuonna 2008 oli yksi maailman jyrkimmistä. Vuonna 2009 asuntojen hinnat putosivat lähes 34 prosenttia.
Elpyminen alkoi vuonna 2010, jolloin asuntojen keskihinta nousi 12,9 prosenttia.
Ennen nyt alkanutta laskusuhdannetta hinnat ehtivät nousta 211 prosenttia.
Patarein kehittäjä US Real Estate (USRE) on Viron tunnetuimmalle kiinteistömogulille Urmas Sõõrumaalle kuuluva kiinteistöyhtiö, joka on vastannut Tallinnassa myös keskustassa sijaitsevan Rotermannin korttelin kehittämisestä.
Tallinnan kaupunkisuunnittelun apulaisjohtaja Oliver Alveran mukaan vanhojen kohteiden kehittämisessä historiallinen ja moderni arkkitehtuuri yhdistyvät.
”Patarein linnakkeen korjaaminen ja kehittäminen on tärkeä investointi historiallisen perintömme säilyttämiseen ja kaupungin avaamiseen merelle. Siksi me pidämme peukkuja, ettei huonontunut taloustilanne estä kunnostusta ja että rakentaminen alkaa mahdollisimman pian”.
Talouden heikentynyt näkymä tuo epävarmuutta asuntokauppoihin
Kiinteistöjen hintakehitys Virossa on hakenut vertaistaan. Hinnat ovat nousseet vuodesta 2010 tähän päivään mennessä 211 prosenttia.
Nyt asuntojen neliöhintojen nousu on hidastunut ja pyyntihintoja on korjattu alaspäin. Tallinnassa neliön keskihinta oli syyskuussa 2 805 euroa, mikä on 0,7 prosenttia enemmän kuin elokuussa. Vuoden takaiseen oli laskua kuitenkin 1,4 prosenttia.
Talouden heikentynyt näkymä tuo markkinaan epävarmuutta. Asuntolainojen korot ovat nousseet, sähkö ja kaasu kallistuneet ja inflaatio kiihtynyt Virossa yli 20 prosenttiin. Ukrainan sota on omiaan lisäämään turvattomuutta.
”Kuluttajien luottamus on laskenut. Toisaalta rakennusyhtiöt ovat jäädyttäneet projekteja. Pankkien puolelta lainanantokaan ei ole ollut ylenpalttista joten lainanmaksuvaikeuksia ei ole ainakaan vielä havaittavissa. Emme odota vuosien 2008-2009 kaltaista talouden romahtamista”, Sucksdorff analysoi.
Tarpeet ohjaavat nyt enemmän kuin halut
Viro on moneen muuhun maahan verrattuna pieni markkina ja siksi herkkä muutoksille. Pindi-kiinteistövälitystoimiston myyntijohtaja Peep Soomanin mukaan vuosi 2020 on tästä hyvä esimerkki.
Kun COVID-19 pandemia alkoi, kiinteistömarkkinat jäätyivät täysin puoleksitoista kuukaudeksi. Sitten kaupankäynti otti ennennäkemättömiä kierroksia. Vuonna 2021 Viron asuntojen hinnat nousivat 20,4 prosenttia ja seuraavana vuonna nousu vain jatkui.
”Ihmiset, jotka olivat suunnitelleet kiinteistöjen ostoja halusivat viedä kaupat loppuun. Osa alkoi toteuttaa unelmiaan. Tämä lisäsi entisestään kysyntää aina kaaokseen saakka. Asuntojen ostajat nappasivat kaiken mitä oli tarjolla.”
Nyt asuntojen kysyntä on yleisesti ottaen laskussa. Syyskuussa kiinteistöjä myytiin 10 prosenttia vähemmän kuin elokuussa. Asuntokauppoja ohjaavat halujen sijasta tarpeet. Ostopäätöksiä tehdään pragmaattisesti ja turvallisuushakuisesti. Tallinnan ulkopuoliset pikkupaikkakunnat kuten Rakvere, Rapla ja Loksa ovat nousseet ostajien mielissä varteenotettaviksi vaihtoehdoiksi. Tunnin ajomatkan päässä Tallinnasta sijaitsevalta Loksalta löytyy asunto jopa viisi kertaa halvemmalla kuin pääkaupungista.
Määrällisesti asuntokauppoja tehdään tällä hetkellä Tallinnassa eniten kaupungin itäpuolella sijaitsevan Lasnamäen elementtirakenteisilla kerrostaloalueilla, jotka rakennettiin alun perin 1950-luvun lopulla paikkaamaan kaupunkiin asettuneiden neuvostotyöntekijöiden asuntopulaa.
”Myös joukkorahoituksella moderniksi asuintaloksi 2010-luvun lopulla kunnostetun neuvostoaikaisen Vega-tornitalon asunnot Mustamäen torin vieressä kiinnostavat”, Sooman mainitsee.
Asuntosijoittajille Tallinna tarjoaa luovia mahdollisuuksia
Tallinnassa seitsemän vuotta asunut suomalainen Heli Meklin onnistui saamaan kahdenkymmenen neliön sijoitusasunnostaan Pohjois-Tallinnan Pelgulinnassa tänä syksynä hinnan, jota pyysikin. Kaupat tehtiin viikossa ja hinta yli tuplaantui siitä, mitä Meklin oli maksanut asunnosta vuonna 2017.
Hän kertoo tutkineensa Tallinnan asuntotarjonnan tarkkaan ja tutustuneensa alueisiin huolella ennen ostopäätöstään. Asunnon piti soveltua sekä lyhyeen että pitkäaikaiseen vuokraamiseen ja kerätä arvonnousua.
“Tunsin Pelgulinnan alueen mikrolokaatioita myöten ja pidin alueen tunnelmasta. Tiesin myös millainen design alueen asuntoihin sopii. Tässä asunnossa ei ostohetkellä ollut wc:tä tai edes viemäröintiä, mutta siinä oli potentiaalia.”
Asuntosijoittajan mukaan Tallinna on kiinnostava kaupunki erityisesti pitkällä aikavälillä arvonnousua hakeville.
“Korkeasta inflaatiosta huolimatta Tallinnasta saa parempaa vuokratuottoa kuin Helsingistä. Lyhytaikaisvuokrauksella tuoton saa etenkin kesäaikaan helposti hyvinkin korkeaksi.”
Meklin järjestää suomalaisille asuntosijoittajille tutustumistilaisuuksia Tallinnassa. Osallistujat ovat hämmästelleet monia asioita kaupungin tarjonnassa.
”Remontoinnin näkökulmasta Tallinnan asunnoissa on enemmän mahdollisuuksia luoviin ja yksilöllisiin ratkaisuihin. Uudiskohteet sulautuvat vanhaan rakennuskantaan ja toisaalta niidenkin arkkitehtuuri on rohkeampaa kuin valkoisten laatikkojen Suomessa.”
Seuraavia sijoituskohteita etsiessään Meklin on tarkkaillut Pohjois-Tallinnan kehittymistä Koplin alueella, jossa luonnonrauha ja hyvä infra yhdistyvät. Kyseessä on laaja kaupunginosa, jonka rakennuskanta on monipuolinen. Vanhojen talojen neliöhinnat vaihtelevat tällä hetkellä 2500 ja 3500 euron välillä.
Työläisasunnot kiinteistökehittäjien kiinnostuksen kohteena
Koplin alueen historia on täynnä nousuja ja laskuja.
Vuosina 1913-14 Kopli-kadun varteen pystytettiin asuinalue Venäjän-Baltian telakan työläisille. Kun sotalaivojen rakennusohjelma ensimmäisen maailmansodan sytyttyä vaati lisätyövoimaa, asuntoja rakennettiin myös rannan tuntumaan. Telakka suljettiin 1927 ja sen tiloissa alkoi toimia tehtaita ja työpajoja. Telakan päärakennukseen siirtyneen teknillisen korkeakoulun opettajat asuttivat työntekijöiden vanhoja taloja. 1930-luvulla Koplin alue kukoisti. Muualta Tallinnasta ihmiset saapuivat Koplin tammimetsiin sunnuntaikävelylle.
Vuonna 1940 alkaneen neuvostomiehityksen aikana Koplin rakennuskanta alkoi rapistua ja 1990-luvulle tultaessa alue oli muuttunut yhdeksi Tallinnan pulmallisimmista seuduista. Huonokuntoiset talot jäivät tyhjiksi, ja niistä tuli kaupungin huono-osaisimpien asumuksia. Monet talot tuhoutuivat tulipaloissa.
2000-luvulla alue alkoi kiinnostaa kiinteistökehittäjiä ja Tallinnan kaupunkia. Hieman arvokkaammat talot peruskorjattiin, osa kasarmeista purettiin ja tilalle rakennettiin myös uusia rakennuksia. Tänä vuonna alueen uusien asuntojen keskimääräinen neliöhinta on asettunut 4 500 euroon. Korkeimmillaan yksittäisestä asunnosta on pyydetty 5 500 euroa neliöltä.
”Kyseiset Koplin asunnot sijaitsevat upealla paikalla meren rannalla. Valitettavasti ympäristö kokonaisuudessaan ei ole vielä täysin korjattu, mutta yleisilme paranee vuosi vuodelta. Alueen kehittyessä on sinne mahdollista rakentaa vielä satoja uusia asuntoja”, Mika Sucsdorff arvioi.
Tämän sisällön mahdollistaa Tallinnan kaupunki.
Journalistinen päätösvalta on MustReadin toimituksella.
Keskustelu
Tätä juttua ei ole vielä kommentoitu.