Asuntomarkkinoiden kehityksestä kantautuu ristiriitaisia tietoja: Asuntorakentaminen jatkuu vilkkaana ja asuntojen hinnat nousevat kasvukeskuksissa, mutta yhä harvempi pääsee käsiksi ensimmäiseen omistusasuntoon. Vuonna 2018 ensimmäisen asuntonsa osti 22 000 henkilöä, kun vuonna 2006 ensiasunnon ostajia oli 34 000. Samaan aikaan myös ensiasunnon ostajien keski-ikä on noussut.
Kehityksen taustalla vaikuttaa monia yhteiskunnallisia ja taloudellisia trendejä työelämän epävarmuudesta pankkisääntelyn kiristymiseen. Vaikka korot ovat ennätysalhaalla, pankit syynäävät asuntolainan hakijoita entistä tarkemmin, eikä vaadittavan omarahoitusosuuden säästäminen ole kaikille helppoa.
Yleisestä epävarmuudesta kertoo kuluttajien luottamusindikaattori, joka joulukuussa oli reilusti alle pitkän aikavälin keskiarvon, vaikka nytkähtikin hiukan ylöspäin. Säästöpankkiryhmän pääekonomisti Henna Mikkonen arvioi taannoin Kauppalehdessä, että kituuttava talouskasvu luo epävarmuutta ja lykkää suuria päätöksiä kuten asunnon ostoa.
Yksi ratkaisu epävarmuuteen ovat vuokraamisen ja omistamisen väliin sijoittuvat asumismuodot. Näistä laajimmin tunnetaan asumisoikeusasunnot, mutta käytössä vaihtoehtoja ovat myös asunto-osuuskunnat ja osaomistusasunnot.
Lyhyempi osaomistusaika
Vuokra-asuntoyhtiö SATO on toteuttanut erilaisia osaomistuskonsepteja jo 1990- ja 2000-luvuilla sekä valtion tukemana että vapaarahoitteisesti. Näissä asukkaiden vuokra-aika ennen koko omistuksen lunastamista oli 10–20 vuotta.
”Aiemmista kokemuksista olimme oppineet, että osa asukkaista lähtee kuitenkin omistusasumiseen jossakin kohtaa vuokra-aikaa. Nyt aloimme miettiä, voisiko osaomistus toimia ajallisesti lyhyempänä. Päädyimme viiden vuoden osaomistusaikaan”, liiketoimintajohtaja Antti Aarnio kuvaa SATOn uutta Joustokoti-mallia.
Joustokoti on nimensä mukaisesti kehitetty joustamaan elämäntilanteiden muuttuessa. Kotiin pääsee kiinni pienellä pääomalla, jonka jälkeen asukkaat maksavat asumisestaan markkinahintaa alhaisempaa vuokraa.
Vuokra-asumisaika on viisi vuotta, jonka jälkeen asukas voi päättää, lunastaako asunnon itselleen. Vaihtoehtoisesti hän voi myydä osuutensa asunnosta takaisin SATOlle ja jäädä silti siihen asumaan vuokralle.
Aarnion mukaan tyypillinen osaomistusasunnon hankkija voi olla esimerkiksi nuoripari opintojen päättämisen ja työelämään siirtymisen nivelkohdassa. Silloin elämä on vielä epävarmaa ja kynnys ottaa asuntolainaa on korkea, mutta 10–20 vuotta tuntuu liiankin pitkältä ajalta sitoutua yhteen asumismuotoon.
”Viiden vuoden horisontti on helpommin hahmotettava. Tässä mallissa voi riskittä maksaa vuokraa ja harkita sopisiko asunto kokonaan omaksi viiden vuoden asumisajan jälkeen”, sanoo Aarnio.
Juridisesti Joustokoti on vapaarahoitteinen asunto-osakeyhtiö, jossa ensimmäisen viiden vuoden aikana ei lyhennetä yhtiölainaa. SATO on päättänyt, ettei asuntoja myydä sijoittajille vaan niissä on asuttava itse.
Tutkimus vahvistaa, että kysyntää on
Tarve uusille hallintamalleille saa tukea myös tuoreesta tutkimuksesta, jossa Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos PTT selvitti ihmisten asumiseen liittyviä toiveita yhdessä rakennuttajien järjestön Raklin kanssa. Asumispreferenssejä tutkittiin laittamalla ihmiset valitsemaan eri vaihtoehdoista – näin nähtiin, mitä ominaisuuksia asukkaat painottivat, kun kaikkea toivottua ei voi saada yhtä aikaa.
Valintojen perusteella erottui neljä erilaista asumisprofiilia, jotka suhtautuivat eri tavalla esimerkiksi asuntoalueensa vihreyteen, pientaloasumiseen ja asumisen hintaan.
”Yhden suomalaisen ’asumisen unelman’ sijasta on olemassa varsin vastakkaisiakin asumistoiveita”, tutkimus muistuttaa. Tutkimus painotti erityisesti alle 40-vuotiaita vastaajia, koska tässä ikäluokassa muuttoaikomukset ovat yleisimpiä.
Tutkimuksessa huomautettiin myös, että asumispreferensseihin vaikuttavat toiveiden ja asenteiden lisäksi myös todellisuuden asettamat rajoitteet, jotka vaihtelevat eri elämäntilanteissa.
”Asumistoiveita pohdittaessa rajataan vaihtoehtoja lähtökohtaisesti niin, että ne ovat saavutettavissa käytettävissä olevilla resursseilla.”
Tutkimus vahvisti, että vuokraamisen ja omistamisen väliin sijoittuville asumismalleille tosiaan on kysyntää. Vastaajista kuusi prosenttia asui tutkimushetkellä asunnoissa, joiden hallintamalli sijoittui vuokraamisen ja omistamisen väliin. Seuraavana asunnon hallintamuotona ne kiinnostivat kaksinkertaista joukkoa, 13:a prosenttia vastaajista.
Samansuuntaisen tuloksen tuotti myös SATOn omille asukkailleen tekemä kysely. Sen vastaajista 14,3 prosenttia piti osaomistusasuntoa todennäköisimpänä asumismuotona, mikäli olisi nyt vaihtamassa kotia.
”Omaa kotiaan harkitseville, joiden tulevaisuus ei ole aivan 100 % varmaa ja vakaata”, oli erään vastaajan arvio siitä, kenelle Joustokoti sopisi.
Monipuolisempaa asuntokantaa alueille
Kaupunkikehityksen näkökulmasta osaomistuskonsepti toimii hyvin uusien alueiden asuntokannan monipuolistajana. Esimerkiksi Helsinki on hyväksynyt Joustokodin välimuotoiseksi hallintamalliksi, joita se haluaa tietyn osuuden kullekin asuntoalueelle.
SATON ensimmäinen Joustokoti-talo nousee Helsingin Taliin tänä vuonna. Uudelle asuntoalueelle on tähän mennessä saatu sekä omistusasuntoja että vuokra-asumista.
”Nyt kyse on Talin viimeisestä tontista, jonne rakentuu toiseen taloon omistusasuntoja ja toiseen tämä Joustokoti”, SATOn Antti Aarnio kertoo.
Tampereen Hervantajärvellä SATO taas sai kaupungin avoimessa tonttihaussa uudella konseptillaan tontin, jota haki myös kymmenkunta muuta rakennuttajaa. Siellä rakennettava yhdistelmä on vapaarahoitteinen vuokratalo ja Joustokoti-talo.
Hervantajärven Joustokoti-taloon on Aarnion mukaan tulossa kaikenkokoisia asuntoja yksiöistä 3–4 huoneen perheasuntoihin niin, että perheasunnot näkyvät asuntojakaumassa vahvasti.
Tontinluovutuskilpailuissa yhtiömuotoiset rakentajat tarjoavat omia ideoitaan, jotka vastaavat Tampereen kaupungin kustakin kohteesta esittämiin toiveisiin. Peruslähtökohtana on Tampereen kiinteistöjohtajan Virpi Ekholmin mukaan kaupunkistrategiassa muotoiltu asuntopolitiikan tavoite ”houkutteleva ja monimuotoinen asuntokanta”.
”Haluamme, että meillä on tarjolla kaupunkilaisille erilaisia asumismuotoja niin, että hallintamuoto- ja kokojakauma vastaa hyvin asukkaiden tarpeisiin. Hallintamuotojakaumaan on välimalleja, joilla voi siirtyä asumismuodosta toiseen. Näitä toivomme perinteisten asumisoikeusasuntojen rinnalle lisää, esimerkiksi osuuskunta-asumista ja Joustokodin tyyppistä”, sanoo Ekholm.
Tampere kuuluu Suomen kasvukeskuksiin, joissa asuntorakentaminen on vilkasta. Vuokra- ja omistusasuminen ovat Pirkanmaan pääkaupungissa lähes tasavahvoja asumismuotoja: Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2017 vakituisista asuntokunnista 48 prosenttia asui omistusasunnoissa ja 47 prosenttia vuokralla.
Välimuotojen osuus jäi kuitenkin pienemmäksi kuin PTT:n tutkimuksessa, asumisoikeusasuntoja oli vain kolme prosenttia ja viimeinen pari prosenttia jäi erittelemättä.
Tasapainoa pieniin ja perheasuntoihin
Suosittuna opiskelukaupunkina Tampere vetää puoleensa nuorta väkeä ympäri maata. Opintojen jälkeen Tampereelta löytyy kyllä työpaikkoja, mutta löytyykö tarpeeksi sopivan hintaisia perheasuntoja vai valuvatko perheen perustajat naapurikuntien omakotitaloihin? Ekholmin mukaan naapurikuntiin valumisilmiötä on ollut näkyvissä, mutta nyt trendi näyttää kääntyvän.
”Tulevaisuudessa toivomme, että entistä suurempi osa myös jää tänne kaupunkiin. Haluamme, että asuntotuotannossa uudistuotanto mahdollistaisi sen, että myös perheelliset voisivat pysyä täällä”, painottaa Ekholm.
Tampereellakin siis näkyy, kuinka kaupunkimaisen asumisen suosio on kasvussa. Uudet sukupolvet arvostavat sitä, että työpaikat ja palvelut ovat saavutettavissa kävellen, jalan tai ainakin raideyhteyksillä – Tampereen ratikka valmistuu vuonna 2021.
Eräs kaupunkisuunnittelijoiden päänsärky on viime vuosina ollut asuntorakentamisen painottuminen pieniin yksiöihin ja kaksioihin. Pääkaupunkiseudun lisäksi ilmiö tunnetaan myös Tampereella. Ekholm ei kuitenkaan pidä sitä yksinomaan huonona, koska pienille asunnoille on kysyntää ja kasvanut tuotanto on hillinnyt kysynnän tuomaa vuokratason nousua.
”Kyllähän vapaarahoitteinen vuokra-asuminen on lisääntynyt. Itse toivon ja odotan, että vuokra-asuntotarjonta olisi laajempaa kuin yksiöitä ja kaksioita. Että tänne alueelle töihin tuleminen ja laadukas asuminen olisi mahdollista ilman, että ostat omistusasunnon heti”, hän sanoo.
